Текущая ситуация экстраординарна. За период июля-августа было выдано рекордное количество ипотечных кредитов: если рассматривать суммарно помесячно, то это чуть ли не рекорд за всю историю существования ипотеки. По крайней мере, по данным ВТБ, зафиксирована максимальная активность на этом рынке.

Такой всплеск был связан с резкой девальвацией рубля. Граждане, у которых были сбережения, поспешили конвертировать их в квадратные метры. Но рынок жилья – это  все же не акции или облигации, которые можно по желанию купить или продать. Жилье предназначено для жизни. Инвесторы же (или, по-другому, спекулянты) сейчас подняли цены. Но цены на жилье и за предыдущие два года достаточно серьёзно выросли, и, в принципе, рынок должен был уже откатиться к разумным показателям, но за счёт резкой девальвации рубля снова воспрял. Некоторые застройщики цены даже увеличивали.

Председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина права, что опасается перегрева рынка. Инвесторам само жилье не нужно, они хотят его продать. И когда на рынок выставится достаточно большое количество объектов, может произойти обвал цен. Но обвал цен – страшный сон любого банкира. Залоговая недвижимость, если при её продаже окажется дефолтный заёмщик, не покрывает своих убытков.

Поэтому одной из мер, которая уже реализована, является первоначальный взнос в 20% стоимости жилья в качестве определенной предосторожности. Если все же случится дефолт заёмщиков, и банку нужно будет срочно продать квартиру, а цены к тому времени за счёт спекулянтов, которым нужно быстро уйти в деньги, станут низкими, то 20% люфт останется. Это создаст определенную подушку безопасности для банков.

Возможно, будут введены и другие меры т для того, чтобы ажиотаж несколько снизился. Но основная проблема рынка недвижимости — это слабая национальная валюта. Естественно, что те граждане, у которых есть рубли (и за последний год многие ушли в рублевые накопления, ведь доллары достаточно проблематично и покупать, и хранить), сейчас, грубо говоря, расстроены. И благодаря квадратным метрам эти люди могли бы вернуть себе хотя бы те деньги, которые заплатили, в части покупательской способности.

Поэтому опасения Эльвиры Набиуллиной имеют под собой основание.

На мой взгляд, у Центрального банка есть основания говорить про перегретость рынка недвижимости. Доля вновь выдаваемой ипотеки и доля лиц, у которых платежи по ипотеке составляют более 60% дохода, составляет достаточно большую величину. Это говорит о проблемах, которые могут возникнуть при погашении ипотечных обязательств.

Существует грань между тем, что нужно стимулировать строительство как отрасль, и тем, что нужно поощрять людей, чтобы они улучшали свои жилищные условия. При этом постоянное сохранение программ льготной ипотеки и увеличение числа людей, у которых очень значительная часть доходов направляется на ее погашение, создаёт очень серьезные риски.

В данном случае можно только поддержать Центральный банк в том, что они выражают свою озабоченность этими рисками.

2023 год очень успешен с точки зрения выдачи банковских кредитов на ипотеку, как по количеству, так и по суммам. Уже появилась официальная информация, что этот год может побить даже рекорд 2021 г. Действительно, продажи с кредитами составляют очень большую долю сделок, особенно на рынке новостроек.

Если разложить по сегментам, то чем ниже сегмент рынка (жилье эконом- и комфорт-класса), тем больше проникновение ипотеки: едва ли не 100% сделок проходит с привлечением ипотечных средств. Люди не боятся брать кредиты, покупают квартиры, соответственно, это поддерживает очень серьёзный спрос на новостройки.

Чем выше сегмент рынка, тем ниже становится доля ипотеки — в бизнес-классе уже меньше, а в премиуме ещё меньше. Например, в элитном сегменте и в сегменте люкс-класса, ипотечная доля никогда не превышала 5-10%, но в нем более востребована такая финансовая схема, как рассрочка, особенно, если эта рассрочка беспроцентная и до конца строительства.

Количество выдачи ипотеки растёт, и количество сделок в 2023 году принципиально будет больше, чем в 2022 году.

Перегретость же рынка, на мой взгляд, надо смотреть по количеству просрочек и обслуживанию ипотечных кредитов: если процент задержек платежей или дефолтов находится на низком уровне (люди справляются со своими обязательствами и с помощью своих доходов могут покрывать ипотечные платежи), значит, существенного риска не существует. Если же этот процент будет увеличиваться, тогда можно уже сказать о перегретости рынка.

Не секрет, что в 2022 году с целью поддержания спроса застройщики вводили такие схемы, как субсидированная ипотека, когда ипотека была под чуть ли не под 0,1% годовых. Правда, это осуществлялось за счёт некоторой переплаты суммы квартиры. Но все же это был 0,1%, а у кого-то 2-3%. Это также значительно подстегнуло спрос, и, во всяком случае, спасло ситуацию прошлого года, которая могла оказаться неуспешной.

2022 год был достаточно неплох за счёт как раз означенных программ, к тому же само государство использовало льготное кредитование: есть ипотека для IT-специалистов, есть семейная ипотека, которой очень многие пользуются. Все эти программы в хорошем смысле влияют на спрос.

Но самое главное в том, чтобы люди обслуживали свои кредиты. Сейчас Центробанк ввёл свои рекомендации. В этом году количество субсидированных ипотек со стороны застройщиков сильно снизилось, и программ под 0,1% сегодня фактически не существует. С августа увеличился первоначальный взнос с 15 до 20%. Даже в нашей практике это привело к отмене сделок, хотя кажется, что это незначительное повышение первоначального взноса. Конечно, отказы не носили массовый характер, но единичные случаи все же были.

Подобными регуляторными мерами – повышение первоначального взноса, более строгая оценка заёмщика на предмет его платёжеспособности – можно немного охладить рынок и не допустить того самого перегрева, о котором говорит Центробанк.

При 12% ставке новое строительство останавливается, это касается и коммерческой недвижимости, и жилой. При таких ставках строить даже с той рентабельностью, которая есть, становится невыгодно, тем более коммерческую недвижимость.

Если говорить по ипотеке, то пока она дешёвая, у людей складывается ощущение того, что они обманывают судьбу. И если им дают ипотеку под 6%, они бегут в банк, понимая, что их это последний или предпоследний шанс купить квартиру.

Получается, что всплеск на рынке недвижимости был активен после того, как ставку рефинансирования подняли до 12%. Но вряд ли это долгосрочная тенденция, ведь рынок инвестиционных квартир уже исчерпал капитализацию: фактически за два последних года стоимость увеличилась вдвое.

В этом плане из спекулятивных вещей мало что и редко где можно предпринять. Сдавать эти квартиры в аренду жильцам даст доходность 5%, таким образом, окупаемость инвестиций составит 20 лет. При коммерческой недвижимости люди хотят иметь 10-12% доходности, это окупаемость в 8-10 лет.

Сейчас за ипотекой идут люди, которым действительно нужно решать жилищный вопрос, а не сохранять деньги при таких ставках. Но уже довольно много людей уже взяло ипотеку.

Драйверами могут быть решения, связанные, например, с выплатами бойцам, которые сражаются на Украине, начинается спрос со стороны этих людей и их семей. Сейчас у них возникает возможность за счёт этих накоплений попытаться улучшить свой жилищный вопрос.

В городах, где находятся оборонные предприятия и где происходит импортозамещение, наблюдается серьёзное улучшение ситуации: люди работают в три смены, зарплаты растут. Достаточно большое количество людей ушло в е-коммерс: курьеры в Москве получают от 100000 рублей! В общем и целом доходы растут, и если человек готов работать, он может зарабатывать.

Но всё зависит от ипотечной ставки. Если Центробанк будет стимулировать банки выдавать ипотечные кредиты под низкие ставки, то народ в какой-то мере будет приобретать квартиры. Но как только будет ставка 12%, вряд ли кто-то возьмет ипотеку.